Réponse - Cette question trop vaste ne peut recevoir de réponse précise. Lire ou relire en entier la rubrique " Que faire en cas d'expropriation" dans la page "Espace pratique"  .
Néanmoins, pour compléter cette rubrique, quelques considérations d'ordre général suivent , étant bien précisé que des opinions différentes, et même contraires,  pourront fort bien être avancées valablement par un conseil professionnel.
- Ne pas refuser la négociation, sans pour autant accepter n'importe quoi, répondre à tous les courriers de l'expropriant, consulter les pièces des dossiers des enquêtes publiques (utilité publique et enquête parcellaire), parler avec les autres propriétaires concernés par la procédure et échanger des renseignements avec eux.
- Les situations sont très différentes selon que le terrain exproprié est en zone urbaine ou péri-urbaine, ou au contraire en zone rurale, selon qu'il s'agit d'une propriété bâtie ou non bâtie.
- Ne pas oublier qu'on peut parfois négocier des compensations non négligeables avec la collectivité publique en cédant (au moins un peu) sur le prix principal.
- Lorsque les enjeux sont suffisamment importants (la procédure peut parfois coûter plus cher que le terrain exproprié), commencer très tôt à se renseigner sur un avocat spécialiste de la question (il y en a très peu), et consulter au besoin la liste de la profession publiée par le barreau, les spécialités pouvant désormais y figurer. On peut aussi se renseigner auprès d'un expert-géomètre, certains connaissant très bien la matière et pouvant vous orienter vers un conseil (étant bien averti que certains peuvent aussi servir de "rabatteur" pour le compte d'un avocat, et éventuellement encourager à soutenir une position qui sera ensuite difficile à tenir)
- Ne pas perdre de vue que les délais de recours devant les juridictions administratives sont très courts : deux mois après la publication de la DUP ou de la notification de l'arrêté de cessibilité, selon le cas.

Réponse - Voir la réponse qui précède (question repère 1).
En y ajoutant :
1 - Toujours répondre à l'offre : si par la suite, pour une raison quelconque, on n'est pas en mesure de répondre au mémoire de l'expropriant dans l'hypothèse d'une saisine du juge aux fins de fixation des indemnités, la réponse à l'offre amiable tient alors lieu de mémoire (Voir " Caractère écrit de la procédure", n°14) dans la page "Procédure".
- On a le choix entre deux solutions :
  a) soit refuser l'offre sans explication autre qu'elle ne convient pas, auquel cas la règle indiquée au 1 ci-dessus perd toute efficacité;
  b) soit, de façon plus efficace, refuser et répondre par une demande d'indemnité chiffrée, en détaillant si possible par nature de préjudice (indemnité principale, indemnité de remploi, autres indemnités accessoires s'il y a lieu). Pour un terrain on peut aussi se borner à indiquer une valeur au mètre carré.
3 - La réponse aux offres amiable n'empêche pas par la suite de produire un mémoire écrit sur des bases différentes, lors de la phase judiciaire, de même que l'expropriant n'est pas tenu par son offre amiable dès lors qu'elle n'a pas été acceptée, et peut la modifier dans son mémoire (en hausse ou en baisse). Selon la jurisprudence la production des mémoires devant le juge rend caducs les offres et demandes proposées par les parties lors de la phase amiable préliminaire.
4 - La notification de l'offre amiable par écrit est en général le prélude (obligatoire) à la saisine du juge. On peut imaginer que celle-ci puisse alors intervenir rapidement (un mois minimum, sauf en cas de procédure d'urgence>). La collectivité peut cependant choisir de poursuivre la négociation amiable, l'expropriant cherchant généralement à obtenir une proportion importante d'accords amiables avant de saisir le juge, ces accords servant alors de références produites devant la juridiction.

Réponse - La réponse est négative
La solution figure au dernier alinéa du paragraphe 2° du II de l'article L.13-15 C.expro. = "L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à l'une ou l'autre des dates de référence ... des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique y compris les restrictions administratives au droit de construire etc.". On ne peut donc prendre en considération des servitudes crées après la date de référence (ou les contraintes liées à leur aggravation après la date de référence)
  Bien entendu cela n'a une réelle importance que pour les terrains bénéficiant de la qualification de "terrain à bâtir", les servitudes éventuelles ne valant que comme simple indication au plan descriptif pour les autres terrains dont la constructibilité n'a pas lieu d'être examinée par le juge (encore que dans certains cas d'espèce une servitude peut avoir un effet dévalorisant même pour un terrain agricole)

Réponse - Principe : L'art. L.121-8 C.Urb.  prévoit que l'annulation d'un plan d'urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme antérieur (ce qui n'a pas toujours été le cas, cette disposition légale ayant été adoptée pour faire échec à la jurisprudence antérieure du Conseil d'Etat aux termes de laquelle l'annulation d'un POS ne faisait pas revivre le plan antérieur, de sorte qu'on revenait purement et simplement au RNU).
1 - En matière d'expropriation, la question est de savoir si le bien exproprié est soumis à un droit de préemption, auquel cas la date de référence est celle de l'art. L.213-4 C.Urb. , compte tenu évidemment des dispositions précitées de l'art. L.121-8.
  Pour cela il faudrait en principe que le bien soit soumis à un tel droit à la date du transfert de propriété, date à laquelle le préjudice résultant de l'expropriation se réalise pour l'exproprié, et à laquelle on doit apprécier la législation ou la réglementation applicable pour la fixation des indemnités (solutions traditionnelles), encore que récemment la Cour de cassation ait paru plutôt se situer à la date du jugement de première instance pour apprécier si le bien est ou non soumis à un droit de préemption (ce serait forcément le cas si à la date du jugement en fixation des indemnités l'ordonnance d'expropriation n'était pas intervenue) - Voir Civ. 3°, 9 avril 2008, n° 06-21770 et 06-21777, Bull. 2008 III, n° 69).
2 - Dans une telle hypothèse  la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable le plus récent des actes rendant public etc. (...) le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
  En toute hypothèse on ne pourrait en conséquence fixer la date de référence en fonction d'un PLU annulé par la juridiction administrative, mais on devrait nécessairement remonter à un document d'urbanisme plus ancien.
3 - Dans le cas où le plan serait annulé après que la décision judiciaire ait fixé les indemnités de dépossession, une telle annulation constituerait un élément nouveau justifiant que le juge judiciaire soit appelé à statuer une nouvelle fois (voir notamment Civ. 3°, 25 avril 2007, n° 06-10662,Bull. 2007 III, n° 59).
4 - Il convient encore de rappeler que la date de référence n'est pas fixée simplement chronologiquement par rapport au dernier plan en vigueur. Lorsque plusieurs plans se sont succédés sans apporter la moindre modification à la zone dans laquelle se situe le bien exproprié, on doit nécessairement fixer la date de référence par rapport au plan plus ancien ayant délimité cette zone auparavant (Civ. 3°, 11 oct. 2006, n° 05-13053, Bull. 2006 III, n° 197).
5 - En matière de droit de préemption, la question ne pourrait se poser que si le plan d'urbanisme était annulé après que le titulaire du droit ait pris un arrêté de préemption et, faute d'accord amiable, ait saisi le juge judiciaire en fixation du prix. Dans semblable cas la solution serait évidemment la même qu'en matière d'expropriation, mais la difficulté tiendrait alors essentiellement à la validité de l'arrêté de préemption pris sur la base d'un plan annulé (ou d'une délibération prise en fonction d'un document d'urbanisme déclaré par la suite illégal).

Réponse - La notification des offres doit évidemment être faite à chacun des propriétaire et locataire, sans quoi la prise de possession n'est pas possible si l'un ou l'autre n'a pas été réglé des indemnités auxquelles il a droit.
  En ce qui concerne le nombre de traités d'adhésion aucun texte législatif ou réglementaire n'impose une quelconque solution, dès lors qu'il s'agit de titulaires de droits distincts (et non pas d'indivisaires auquel cas l'article L.13-6 C.Expro. semble rendre plus logique un seul traité pour l'ensemble des propriétaires (voir à ce sujet plus loin dans la FAQ).  Dans le cas posé, deux traités séparés paraissent davantage s'imposer.
NB - Pour satisfaire à une éventuelle demande de donné-acte par le juge, il convient que l'accord amiable mentionne le détail des indemnités et les bases sur lesquelles elles ont été calculées.

Réponse - La question est complexe et comporte différends aspects tenant aux conséquences d'un pourvoi en cassation et aux effets de l'ordonnance d'expropriation.
Lire ou relire dans la page "Transfert de propriété", "Effets de l'ordonnance" et "Perte de base légale de l'ordonnance", B - 4 et 5,N° 43 à 50.
  On se contentera de rappeler les principes de base susceptibles de s'appliquer dans une semblable affaire.
1 - Le pourvoi en cassation n'étant pas suspensif, rien ne paraît a priori devoir s'opposer à ce qu'un traité d'adhésion soit conclu avec un propriétaire, et même à ce que l'ordonnance d'expropriation soit publiée. Sauf erreur, il ne semble pas qu'un texte s' oppose à la publication, notamment pas les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955, et 55-1350 du 14 octobre 1955, mais un conservateur ou un chef de contrôle des hypothèques aurait peut-être de bonnes raisons d'être d'un avis différent . Notons au passage que le droit d'un locataire à agir en cassation contre une ordonnance d'expropriation pourrait être discuté au regard de la jurisprudence récente dans des hypothèses assez voisines : Civ. 3°, 30 janvier 2008, n° 06-19731, et 17 décembre 2008, Bull. 2008 III n° 19; n° 07-17739, Bull. 2008 III, n° 208.
  La circonstance d'un pourvoi contre l'ordonnance ne devrait pas faire obstacle à la poursuite de la procédure en fixation des indemnités, même au bénéfice de l'auteur du pourvoi.
2 - L'existence d'un recours, si elle ne paralyse pas la collectivité peut évidemment l'inciter à agir avec circonspection.
  Rappelons à ce sujet que l'annulation d'une ordonnance d'expropriation entraîne la nullité de tous les actes subséquents dont elle serait le support, et qu'en cas d'annulation d'une DUP par une décision définitive l'ordonnance peut être déclarée dépourvue de base légale en application de l'article L.12-5 C.Expro, avec toutes conséquences de droit (voir art. R.12-5-1 à R.12-5-6 dudit code).l
3 - Effets immédiats de l'ordonnance d'expropriation - Principe : (art. L.12-2 C.Expro)= celle-ci éteint par elle-même et à sa date tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés, sans même qu'il soit besoin que la décision soit notifiée ou publiée (jurisprudences administrative et judiciaire constantes - Voir question repère ). Il en résulte :
 a )  qu'à compter de (la signature par le juge) de l'ordonnance d'expropriation, l'expropriant est propriétaire du bien, avec les droits et obligations qui en découlent, sans pouvoir néanmoins prendre possession des biens expropriés tant que les indemnités n'ont pas été payées (ou consignées en cas d'obstacle au paiement), aux différents titulaires de droits;
 b ) que le propriétaire et l'exploitant n'ont plus aucun droit sur le bien, sauf de jouissance temporaire jusqu'à ce qu'ils soient indemnisés;
 c ) que par principe aucune cession d'un bien exproprié aux termes de l'ordonnance ne devrait donc pouvoir intervenir à nouveau au profit de l'expropriant.
   Cependant il y a lieu de signaler que certains praticiens (notamment les avocats) soutiennent fréquemment que tant que l'ordonnance n'a pas été notifiée et publiée à la conservation des hypothèques elle jouit d'une sorte de clandestinité et qu'en conséquence on peut faire à peu près ce qu'on veut, y compris faire prendre une nouvelle ordonnance d'expropriation par le juge, ce qui fonctionne parfois (et permet d'ailleurs de résoudre des cas qui seraient difficilement solubles autrement). Cette pratique nous paraît contraire à la jurisprudence précitée de la cour de cassation,et nous ne pouvons l'approuver.
4 - Dans l'hypothèse d'une vente amiable par le propriétaire, passée par acte notarié, en admettant quelle soit possible (la parcelle litigieuse étant alors retirée de l'ordonnance lors de sa présentation à la formalité de publication), la situation pourrait s'avérer juridiquement très complexe. Rappelons qu'en toute hypothèse, aux termes de l'article L.12-2 précité du code de l'expropriation, un tel acte aurait exactement les mêmes effets qu'une ordonnance d'expropriation (effet immédiat d'une cession amiable consentie après DUP), et que l'exploitant ne pourrait donc exercer un quelconque droit de préemption à cette occasion puisqu'il n'aurait plus la qualité de locataire, son bail ayant été anéanti par les effets de l'acte de vente (sans compter évidemment les effets de l'ordonnance qui, même non publiée, serait opposable au locataire !!!).

Réponse - Les questions relatives à l'exercice du droit de rétrocession sont réglées par les articles L.12-6 (principes généraux) et R.12-11 (procédure) du code de l'expropriation. Voir page "Transfert de propriété", B - 6, "Droit de rétrocession"
  Dès lors que les parties sont d'accord sur le principe et les conditions de la rétrocession rien ne les empêche de procéder amiablement, à condition qu'il n'existe pas d'autre personne susceptible de faire valoir son droit de rétrocession (un autre ex-propriétaire indivis, par exemple, ou un ayant cause à la suite du décès de l'un des propriétaires expropriés). Il suffit de passer un acte en la forme authentique qui sera publié à la conservation des hypothèques (il faut évidemment que l'ordonnance ait été publiée auparavant ou le soit simultanément - art. 32 et 33 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955)
  Comme dans toute opération de vente d'immeuble les frais sont en principe à la charge de l'acquéreur, à moins que les parties n'en disposent autrement (sous réserve que le comptable public de la collectivité ne fasse pas de difficulté). Si la collectivité a déjà réglé l'indemnité d'expropriation, y compris le remploi, il est logique que l'ancien propriétaire règle les frais de l'acte de rétrocession. Au cas contraire la collectivité devrait en supporter la charge.
  Pour parer à toute difficulté éventuelle, la collectivité peut opérer dans les formes prévues par l'art. R.12-7 C.Expro en notifiant officiellement à l'ancien propriétaire son intention d'aliéner la parcelle et en indiquant les conditions qu'elle propose. A partir de là l'ancien propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser, son accord exprès valant vente. En cas d'accord on procède ensuite comme indiqué précédemment. A défaut d'accord sur le prix on peut le faire fixer par le juge de l'expropriation (art. R.12-10 C.Expro).
NB - le contentieux relatif au droit de rétrocession est de la compétence du tribunal de grande instance. Les questions relatives au prix de rétrocession sont de la compétence du juge de l'expropriation.

La réponse est affirmative. En matière d'expropriation le principe est l'indemnisation en espèces (art. L.13-20 C.Expro.) - Voir Page "Principes d'évaluation", 3 - a), n° 31, "Fixation des indemnités en espèces". L'expropriant (de même que le juge) ne peut pas imposer une indemnisation en nature (par exemple des travaux, notamment des clôtures, cas le plus fréquent). Toutefois un tel mode d'indemnisation est régulier à condition que l'exproprié l'accepte expressément.
  Au stade de la négociation amiable le traité d'adhésion doit indiquer et détailler l'ensemble des modalités d'indemnisation, y comprises donc celles concernant l'exécution de travaux à la charge de l'expropriant (nature des travaux et modalités d'exécution, notamment les délais).
  Selon la jurisprudence du Tribunal des conflits, la réalisation de travaux acceptés par l'exproprié n'étant qu'une simple modalité de réparation du préjudice dû à l'expropriation, toute difficulté relative à leur exécution est de la compétence du juge de l'expropriation et peut donc lui être soumise, même après fixation judiciaire des indemnités, une inexécution ou une mauvaise exécution des prestations en nature pouvant alors justifier la fixation d'indemnités complémentaires.

Remarque : La commune ne peut exercer un droit de préemption que dans la mesure où le bien est soumis à un tel droit, la simple circonstance qu'une procédure d'expropriation ait été engagée ou soit envisagée à terme ne suffisant pas à cet égard.
  En cas d'exercice du droit de préemption, le titulaire du droit a le choix entre deux options :
 a) - soit préempter au prix (et conditions) indiqué dans la "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA), auquel cas la vente à son profit est définitive, sauf à passer ensuite un acte authentique et à régler le prix d'achat, le vendeur n'ayant pas la possibilité de renoncer à l'aliénation;
 b) - soit préempter à un prix différent qu'il notifie à l'auteur de la DIA. Celui-ci peut alors accepter le prix offert par la collectivité, auquel cas la vente est définitive (voir a), ou refuser le prix offert, auquel cas il incombe à la collectivité de saisir le juge de l'expropriation en fixation du prix, ou encore renoncer à la vente (retrait de DIA , et attendre l'expropriation éventuelle.
Consulter la page "Droits de préemption", C - 1, N° 19 à 23 " Biens soumis aux droits de préemption" et C - 3, n° 30 et suivants, "Mécanismes du droit de préemption"

Principes : 1 - Dans tout procès civil le juge statue dans la limite des prétentions des parties .
  2 - En matière d'expropriation le juge statue de même entre l'offre de l'expropriant, d'une part, et la demande de l'exproprié, d'autre part (art. R.13-35 C.Expro.), telles qu'elles résultent de leurs mémoires.
   3 - Toutefois la limite d'appréciation du juge est modifiée lorsque le commissaire du gouvernement propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant (même article). Dans ce cas particulier (assez rare en fait), la limite se situe entre l'évaluation du commissaire du gouvernement et la demande de l'exproprié.
4 - Dans l'exposé qui précède, comme indiqué précédemment, "l'offre de l'expropriant" s'entend de celle qui résulte de son mémoire établi et notifié conformément à l'art. R.13-22 C.Expro. et adressé au juge avec la requête introductive d'instance  ("offre judiciaire"), qu'il ne faut pas confondre avec l'offre préalable notifiée en application des art. L.13-3, R.13-16 et R.13-17 C.Expro. ("offre amiable"). Cette offre préalable ne lie l'expropriant que si elle est acceptée par l'exproprié, auquel cas un traité d'accord amiable (dit "traité d'adhésion à l'ordonnance d'expropriation") est établi entre les parties sur cette base. Si elle est refusée - ou en cas d'absence de réponse de la part de l'exproprié - elle ne lie pas l'expropriant qui peut fort bien, lorsqu'il établit son mémoire et saisit le juge, proposer un montant inférieur qui seul constituera la limite plancher de l'appréciation du juge (voir supra "question Repère 1bis", § 3). En fait c'est assez rare, car l'expropriant pourrait craindre (à tort ou à raison car rien ne transparaîtra en général dans le jugement), que le juge interprète la baisse comme une sorte de volonté déplaisante de "punir" l'exproprié. Mais dans certains cas la baisse du montant de l'offre peut parfaitement s'expliquer par des événements tels qu'une baisse sensible du marché ou la dégradation accidentelle du bien (incendie ou ruine d'un bâtiment par exemple).

Les textes applicables indiquent seulement que l'offre de rétrocession doit être faite et notifiée individuellement aux anciens propriétaires ou à leurs ayant droit (art. L.12-6, R.12-6 et R.12-7 C.Expro.)
  En l'absence de jurisprudence connue, et sur le seul plan de la logique apparente, si l'emploi du pluriel exige que l'offre soit faite à l'ensemble des anciens propriétaires (quel que soit leur régime, propriété commune ou copropriété indivise, la question pouvant se poser s'il s'agit d'une société ayant cessé d'exister), on ne voit pas de raison pour que la condition de la rétrocession soit liée à l'acceptation obligatoire de la totalité des anciens propriétaires ou de leurs ayants cause. Sous réserve bien entendu de l'appréciation des juridictions compétentes, il semble donc que si certains seulement des anciens propriétaires sont candidats à la rétrocession des biens il n'y ait pas d'obstacle de nature juridique à les leur céder, bien entendu après accomplissement régulier des formalités prévues.
  Remarque : une telle solution paraît comporter moins de risque juridique que celle inverse qui consisterait à refuser la rétrocession en cas de refus exprès ou tacite de certains seulement des anciens propriétaires.

1 - Principe : comme dans tout procès civil il incombe à chaque partie d'apporter la preuve des faits nécessaires au soutien de sa prétention, et en expropriation chacun a toute liberté pour citer les termes de référence qui lui semblent les plus adéquats, la question importante tenant à la force probante, et donc à la pertinence, des éléments de comparaison produits en fonction de la nature et de la situation du bien à évaluer.
2 - Il est généralement recommandé d'essayer, dans toute la mesure du possible, de trouver des termes de comparaison dans le même secteur géographique et dans la même zone que ceux dans lesquels se situe le terrain exproprié. La situation géographique des éléments de comparaison peut parfois être déterminante (éloignement par rapport à l'agglomération, ou situation dans un secteur attractif faisant l'objet d'une forte pression foncière, par exemple).
3 - En cas d'impossibilité, on peut rechercher des éléments de comparaison dans des zones similaires dont les règles sont voisines ou équivalentes.
4 - En cas de passage, comme en l'espèce, d'un POS à un PLU, la comparaison entre les zones AU du PLU et NA du POS peut effectivement être très pertinente, les règles de l'article R.123-18 ancien du C.Urb., antérieur à la loi SRU, étant en effet assez semblables à celles des art. R.123-5 à R.123-8 issus du décret n° 2001-260 du 27 mars 2001 (et plus spécialement celles de l'article R.123-18-2-a ancien, d'une part, et R.123-6 nouveau, d'autre part). La lecture du règlement de chacun des plans d'urbanisme peut être à cet égard très éclairante et de nature à emporter la conviction du juge.
5 - La citation de lots individuels de terrains à bâtir situés dans des lotissements réalisés par un aménageur public ou privé, en vue de l'évaluation d'un terrain de grande superficie encore non aménagé et non viabilisé est en général improductive. Pour être efficace la démonstration doit être cohérente et la démarche logique.
6 - Eviter de citer comme terme de comparaison une vente trop ancienne, sauf à démontrer la stabilité du marché immobilier dans l'espace de temps considéré.

1 - Voir la page "Droits de préemption - droits de délaissement" qui contient toutes les réponses aux questions posées.
- Les emplacements réservés sont créés en application de l'art. L.123-17 du C.Urb.. Voir chapitre E. délaissement.
1 - En ce qui concerne les droits de préemption, ils figurent à la même page, aux chapitres B et C.
2 - En cas d'emplacement réservé, le bénéficiaire de la réserve n'a aucune obligation d'achat tant qu'il n'est pas mis en demeure d'acquérir par le propriétaire. En cas de mise en demeure, il dispose d'un délai d'un an à compter de sa réception pour se prononcer. En cas de désaccord sur le prix le juge de l'expropriation peut être saisi pour évaluer le prix et prononcer le transfert de propriété. Faute de saisine du juge dans les trois mois suivant l'expiration du délai d'un an susvisé, la réserve n'est plus opposable au propriétaire. Si le terrain n'est affecté que partiellement par une réserve le propriétaire peut requérir de la collectivité qu'elle acquière la totalité du bien.
  Dans ces conditions, le terrain réservé peut parfaitement être cédé sans que le bénéficiaire de la réserve réagisse à ce moment-là.  car il n'a aucune obligation d'intervenir au moment de la vente. Toutefois l'acquéreur doit savoir que l'emplacement réservé frappe le terrain d'une servitude d'inconstructibilité. Il pourra par la suite décider à tout moment de mettre en demeure le bénéficiaire d'acquérir, auquel cas les règles susvisées s'appliquent. Consulter sur ces points les art. L.230-1 à L.230-6 C.Urb.
3 - Mais si en outre le terrain est soumis à un droit de préemption (droit de préemption urbain, ZAD ou espace naturel sensible des départements), il est vraisemblable que le bénéficiaire du droit prendra un arrêté de préemption au moment de la vente, suivant la DIA qui sera obligatoirement souscrite (en général par le notaire). Au cas contraire la vente pourrait être poursuivie aux prix et conditions exprimées dans la DIA, la réserve étant en toute hypothèse opposable à l'acquéreur (même cas de figure que précédemment).
  Remarque : la circonstance que le titulaire du droit de préemption n'intervienne pas au moment de la vente est sans influence sur la possibilité qu'il aura par la suite de procéder par voie d'expropriation.

La jurisprudence (rare) apparaît partagée sur le sujet, la question de principe portant sur le lien de causalité direct du préjudice avec l'expropriation (art. L.13-13 C.expro.) cf. la page "Principes d'évaluation" - chapitre 2 - c) § 9 et 10, "Préjudice direct".
  En principe, la perte de loyers subie par un propriétaire du fait de l'expropriation n'est pas considérée comme un préjudice direct résultant de celle-ci et n'est pas indemnisée, l'indemnité d'expropriation perçue par le propriétaire ("indemnité principale de dépossession" plus "indemnité de remploi") devant lui permettre de réinvestir son capital pour retrouver un revenu équivalent.
  Ce n'est que dans la mesure où l'expropriant agirait dans le but de précipiter le départ du locataire que la perte de loyers subie en raison du départ anticipé du locataire pourrait être indemnisée. Mais la simple circonstance que le locataire quitterait prématurément les lieux de sa propre initiative, en raison de l'annonce de l'expropriation ou après que l'expropriant, satisfaisant à ses obligations, l'ait indemnisé de ses frais de déménagement, l'ai relogé ou lui ait proposé un local de remplacement (HLM notamment), ne serait pas de nature à causer au propriétaire un préjudice direct indemnisable pour perte de loyers.
  Voir à ce sujet les arrêts suivants et les commentaires y afférents :
- CA PARIS, 17 mars 1988, Fabre Bernard c/Préfet de la Seine-St-Denis, G.P., 18-22 août 1989 p. 13, obs. Antoine Bernard, et AJPI 1989 p. 87, obs. Claude Morel;
- Cass. Civ. 3°, 16 mars 2004, n° 03-70048 (circonstances inconnues, non détaillées dans l'arrêt - il faudrait consulter l'arrêt attaqué : CA PARIS, du 30 janvier 2003).
  Mais en sens inverse, récemment, la Cour de cassation a admis l'indemnisation, en raison de l'expropriation d'un bien affecté à la location, de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire au propriétaire pour procéder au rachat et trouver un locataire : Civ. 3°, 2 juillet 2003, n° 02-70081 (solution innovante en la matière, mais rappelant néanmoins la jurisprudence habituelle des juridictions du fond en cas de transfert d'un fonds artisanal ou commercial, en ce qui concerne la réparation des pertes subies pendant le temps nécessaire au rétablissement de l'activité en question.
Rappel : La jurisprudence de la Cour de cassation peut facilement (et gratuitement) être consultée sur le site "Légifrance".

Question complexe à laquelle il ne peut être apporté de réponse certaine, surtout dans le présent cadre, le questionneur étant renvoyé à se faire conseiller par un juriste expérimenté.
On se bornera à donner quelques éléments de réponse, en faisant néanmoins le point à cette occasion sur la rectification des ordonnances d'expropriation.
1 - Rappel du principe - (cf aussi la question repère 5, réponse, point 3) : Effets immédiats de l'ordonnance d'expropriation - art. L.12-2 C.expro. : "L'ordonnance éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés".
  Voir par exemple l'arrêt Cass. Civ. 3°, 6 nov. 2007, n° 06-15891 qui interdit une nouvelle ordonnance d'expropriation d'une même parcelle après qu'une précédente ordonnance ait prononcé le transfert de propriété.
  La jurisprudence administrative va exactement dans le même sens : ex : CE 10° et 7° s-s. 19 nov. 1993, Mme Scherrer, req. n° 59586 (Ed. Tech. Dr. Administratif, déc. 1993, n° 571)  → transfert de propriété immédiat, dès la signature de l'ordonnance par le juge (avant même que la décision ait été notifiée à l'exproprié).
2 - En principe, la publication de l'ordonnance devrait en effet présenter de sérieuses difficultés au regard des dispositions relatives à la publicité foncière, et notamment des art. 32 et s. du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, à la condition, bien sûr, que les actes de vente postérieurs à l'ordonnance aient eux-mêmes été publiés, à défaut de quoi la publication de l'ordonnance d'expropriation devrait être possible et même s'opposer à celle des actes postérieurs. Pour le savoir il faudrait évidemment interroger le conservateur des hypothèques.
3 - La voie de l'annulation des actes de vente successifs intervenus après l'ordonnance apparaît évidemment ouverte, la circonstance que le défaut de publication de l'ordonnance d'expropriation rende (ait rendu) la décision inopposable aux tiers étant en principe indifférente au regard des effets immédiats de cet acte, de sorte que l'exproprié n'aurait pu en principe céder des droits dont il n'était plus titulaire.
  Rien n'autorise a priori à douter de la circonstance que les tiers acquéreurs successifs et le notaire chargé de passer l'acte de vente (en tous cas le premier dans l'ordre) aient ignoré l'existence d'une procédure d'expropriation, mais cela semble difficilement devoir être le cas du propriétaire exproprié, alors qu'il y a eu deux enquêtes publiques (éventuellement groupées),  et qu'il a nécessairement reçu notification du dépôt en mairie du dossier de l'enquête parcellaire. Le fait qu'il ait pu passer sous silence une telle procédure lors de la vente du terrain, tant à l'égard de l'acquéreur que du notaire, apparaît peu banal.
4 - La voie de la rectification de l'ordonnance d'expropriation pourrait-elle être empruntée ? (oui assurément, dirons-nous), et surtout aboutir ? On peut en douter, mais sans en être totalement sûr.
  Aux termes de l'art. R.12-4 C.Expro. , l'ordonnance d'expropriation "tient compte des modifications survenues éventuellement depuis l'arrêté de cessibilité ou l'acte en tenant lieu en ce qui concerne la désignation des immeubles ou l'identité des parties". Encore faut-il que le juge en soit informé par le préfet en temps utile, ce qui ne pouvait être le cas en l'espèce, selon les circonstances rapportées de l'affaire.
  Ce texte permettrait-il de procéder par voie de rectification de l'ordonnance ? En vertu du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005 la rectification des ordonnances intervient désormais selon la procédure de droit commun du NCPC (art. 462 et 463). Rappelons que selon la jurisprudence le juge de l'expropriation n'a pas le pouvoir de modifier la liste des propriétaires telle qu'établie dans l'arrêté de cessibilité (ex : Civ. 3°, 17 juin 2008, n° 07-14241; 8 sept. 2009, n° 08-17124). Il devrait donc alors intervenir à la demande du préfet appuyée, du moins peut-on le supposer, par un arrêté de cessibilité rectificatif (étant rappelé que l'expropriant n'a pas la possibilité de saisir directement le juge, même pour une rectification d'ordonnance - art. R.12-1 C.Expro.).
  La jurisprudence de la Cour de cassation a quelque peu évolué au cours de la période récente : après avoir limité rigoureusement la voie de la rectification à des erreurs ou omissions mineures, elle semble aujourd'hui, selon nous, plus souple et autorise des rectifications plus importantes (rappelons que la voie de la rectification reste ouverte même lorsque l'ordonnance est frappée d'un pourvoi et alors même que l'erreur dont la rectification est demandée serait un des motifs du pourvoi). La limite actuelle paraît tenir essentiellement à l'impossibilité d'augmenter les droits de l'expropriant ou de diminuer ceux de l'exproprié par le biais de la rectification.
  On peut toutefois citer un cas un peu approchant tiré d'un arrêt déjà ancien, qui a validé la rectification par le juge d'une ordonnance d'expropriation, à la demande du préfet, par substitution d'un propriétaire à un autre par suite de la résolution de la vente d'un bien exproprié (Civ. 3°, 7 déc. 1988, n° 87-70170; AJPI 1989 p. 393, note A.B.). On note, même si la transposition d'un arrêt à un cas différent est peu recommandée, que la résolution d'une vente a des effets similaires à la vente, en ce qu'elle transfère le droit réel de propriété, et que le propriétaire remis dans ses droits antérieurs pour être finalement exproprié n'avait pas été initialement concerné par les procédures administratives et judiciaires, comme ce pourrait être le cas en l'espèce. Compte tenu de l'ancienneté de l'arrêt et (peut-être) de la tendance depuis lors à l'assouplissement de la jurisprudence de la Cour de cassation, la procédure en rectification de l'ordonnance ne semble plus pouvoir désormais être écartée d'emblée. Mais à la base il resterait à en convaincre un juge de l'expropriation, ce qui ne serait pas forcément simple.
5 - Remarque : la notification et la publication tardives de l'ordonnance d'expropriation peuvent être des sources de complications et sont à déconseiller, alors en outre qu'elles peuvent paraître anormales et même préjudiciables à l'exproprié, ce qui a déjà été sanctionné par la jurisprudence.

L'expression "visite des lieux et audition des parties" et celle de "transport sur les lieux" recouvrent une mesure complexe qui sur le plan de la procédure civile correspond à la fois aux vérifications personnelles du juge (y compris l'examen de documents - plans etc.), à la comparution personnelle des parties, à l'enquête (déclarations spontanées des tiers entendus sur place, le cas échéant, mais le plus souvent sans formalisme), éventuellement les constatations par un "sachant" ou technicien désigné par le juge (art. R.13-28 C.expro.), soit orales et consignées au procès-verbal de transport, soit communiquées ensuite par écrit à la demande du juge.
A s'en tenir à la lettre des textes le code rendrait seulement obligatoire la visite des biens expropriés, à l'occasion de laquelle sont consignées les observations personnelles du juge, des parties et du commissaire du gouvernement. Rien ne semble rendre obligatoire une visite des termes de comparaison. A notre connaissance il n'existe pas de jurisprudence à ce sujet (en tous cas pas de la Cour de cassation.
Les pratiques des juges varient considérablement, certains y procédant systématiquement, sauf exceptions justifiées par des situations particulières (éloignement par exemple), d'autres à l'inverse s'y refusant catégoriquement par principe, beaucoup procédant à quelques visites de manière sélectives et renvoyant les parties à produire des photos, constats, attestations ou rapports d'experts. Il ne semble pas que la première catégorie soit majoritaire, loin de là. Dans beaucoup de cas, principalement en matière de propriétés bâties, le terme de "visite des lieux" est inapproprié pour les termes de comparaison qui ne peuvent être observés que depuis la voie publique.
L'expérience tendrait à démontrer que la visite contradictoire des termes de comparaison est consommatrice de beaucoup de temps pour la juridiction qui en manque énormément, et d'énergie, mais est loin de manquer d'intérêt sur le plan de la preuve. Elle peut être révélatrice de la façon dont les expropriés ont été traités par l'expropriant, et dans les affaires où l'ambiance est assez tendue au départ, on constate généralement une certaine détente à mesure que le transport avance ainsi que lors de l'audience.
Il n'est pas inutile de rappeler que dans la première mouture du texte qui est devenu le décret du 13 mai 2005, il avait été prévu de supprimer l'obligation de visiter les lieux.

Chacun des propriétaires, nu-propriétaires ou usufruitiers devant être exproprié doit être avisé individuellement avant le début de l'enquête parcellaire dans les conditions prévues par l'art. R.11-20 C.expro. L'arrêté de cessibilité doit être notifié à chacun des titulaires de droits visées dans l'acte, mais aucun délai n'est exigé par les textes.
La notification est nécessaire pour faire courir le délai de recours (deux mois à compter de la notification de l'acte), même si l'acte a été publié par voie d'affiche. L'absence de notification à un propriétaire a pour conséquence que l'arrêté ne devient pas définitif à son encontre et peut toujours être attaqué par lui à tout moment devant le tribunal administratif. L'arrêté de cessibilité n'ayant pas un caractère réglementaire peut toutefois être modifié à tout moment (sous certaines conditions tenant à la régularité de l'enquête parcellaire).
L'absence de notification de l'arrêté n'empêche pas le préfet de saisir le juge de l'expropriation aux fins de demander le transfert de propriété des biens au profit de l'expropriant. La durée de validité de l'arrêté de cessibilité est toutefois limitée à 6 mois (il s'agit du délai dans lequel le juge de l'expropriation doit être saisi à peine d'irrecevabilité). Il doit être extrêmement rare que le juge soit saisi sans que l'arrêté de cessibilité ait été notifié aux intéressés.
Un propriétaire qui n'aurait pas reçu notification de l'arrêté de cessibilité n'a rien à faire, sinon à s'informer auprès d'autres personnes pour vérifier s'il est vraiment concerné par la procédure. La jurisprudence autorise cependant le véritable propriétaire à attaquer l'arrêté de cessibilité même si l'acte ne lui a pas été notifié (CE 7 mai 1975, Rec. p. 293).

Plusieurs solutions sont envisageables en cas d'accord amiable :
a) On passe une promesse de vente suivie d'un acte authentique (en général devant notaire, mais un acte administratif en la forme authentique peut suffire). Cet acte est publié à la conservation des hypothèques et le règlement vient ensuite.
Si une vente a lieu en dehors de toute procédure d'expropriation, l'acte intervient dans les conditions du droit commun (comme pour une vente ordinaire entre particuliers)
b) On peut toujours passer un acte authentique tant que l'ordonnance d'expropriation n'est pas intervenue (celle-ci transférant immédiatement la propriété.
c) Après que l'ordonnance d'expropriation a été prononcée l'accord amiable prend généralement la forme d'un simple acte sous seing privé généralement dénommé "traité d'adhésion à l'ordonnance d'expropriation"  (l'accord peut néanmoins être constaté par un notaire).
Sauf dans l'hypothèse d'une vente en dehors d'une procédure d'expropriation, l'accord amiable doit distinguer le montant de chacune des indemnités par nature et préciser les bases sur lesquelles elles ont été calculées (art. L.13-6 du C.Expro.).
Dans tous les cas les frais d'acte sont à la charge de l'expropriant.

Nul ne peut disposer de plus de droits qu'il n'en détient.
La vente amiable à la commune requiert donc l'accord de tous les indivisaires (sur la chose et sur le prix, comme pour une vente entre particuliers). En cas de refus de vente amiable de l'un seul des indivisaires la commune n'a pas d'autre ressource que de faire prononcer l'expropriation selon la procédure adéquate (enquêtes publiques,D.U.P. et arrêté de cessibilité, puis ordonnance d'expropriation - Voir sur le site "ExproExpress"  le détail de la procédure judiciaire et l'exposé succinct de la procédure administrative).
Il n'est toutefois pas à exclure que le seul indivisaire actuellement opposé à la vente finisse par accepter un accord amiable sur le prix une fois l'ordonnance d'expropriation prononcée et le transfert de propriété réalisé au profit de la commune, auquel cas celle-ci vous proposerait de signer un "traité d'adhésion à l'ordonnance d'expropriation"  qui mettrait fin amiablement à la procédure.
En cas de désaccord persistant sur le prix l'expropriant serait tenu de le faire fixer par le juge de l'expropriation après avoir notifié ses offres à chacun des indivisaires. Le cas échéant ceux qui seraient d'accord sur les offres pourraient se dispenser de comparaître devant le juge (ou même accepter explicitement l'offre de l'expropriant). En cas de désaccord global, les indivisaires ont tout intérêt à se concerter et à s'unir pour présenter leur défense.
Remarque - Une fois l'utilité publique prononcée il devient très difficile pour un propriétaire de s'opposer à l'expropriation, à moins d'une erreur de la part de l'administration. Le délai pour agir devant le tribunal administratif en annulation des arrêtés préfectoraux est de deux mois à compter de la publication de la D.U.P. ou de la notification de l'arrêté de cessibilité, selon le cas.