L'EXPROPRIATIONPOUR CAUSE D'UTILITE PUBLIQUE
L'EXPROPRIATIONFAQ - Questions / Réponses
| Avertissement : les réponses qui sont données ici ne reflètent que l'opinion de celui qui les a rédigées.
En outre, le droit positif est en constante évolution et la jurisprudence peut soudainement changer. Aussi la possibilité est-elle donnée
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| Exemple 1 - Les frais de négociation d'un agent immobilier peuvent-ils être pris en charge par la collectivité en cas de préemption | Selon la jurisprudence actuelle ces frais sont à la charge du titulaire du droit de préemption, en plus du prix d'acquisition. Mais à la condition que la D.I.A. ou une annexe de celle-ci contienne tous les éléments permettant d'en établir le montant et d'identifier le bénéficiaire (Se reporter à la page "Droits de préemption", § 28 et 55) |
| Exemple 2 - A quelle sanction s'expose le propriétaire qui répond tardivement aux offres de l'expropriant ? | Selon la jurisprudence actuelle, les délais prévus en la matière ne sont pas assortis de sanction. Une réponse tardive serait prise en considération. En toute hypothèse, la réponse n'a de réelle importance que si l'exproprié n'a pas produit de mémoire devant le juge de l'expropriation. (Se reporter à la page "Procédure", § 14 et 17) |
| Qui est compétent pour statuer sur une difficulté liée à l'inexécution ou la mauvaise exécution d'un accord amiable ayant
porté sur l'exécution de travaux ? (Voir ci-après la question Repère 7) |
L'indemnisation en nature par le biais de la réalisation de travaux au profit de l'exproprié n'est qu'une simple modalité de la réparation de son préjudice et elle ne peut intervenir qu'avec son accord exprès. Dans un tel cas le juge de l'expropriation reste compétent pour en contrôler les modalités d'exécution, et il peut être saisi (à nouveau éventuellement) par l'une ou l'autre des parties - (Se reporter à "Principes d'évaluation", 3 - a), n° 31 à 34, Fixation des indemnités en espèces. |
| Question Repère 1 - Que faire lorsqu'on reçoit notification d'une offre d'indemnisation qui ne convient pas ? | Cette question, trop vaste, ne peut recevoir de réponse précise. Lire ou relire en entier la rubrique "Que faire en cas d'expropriation"dans la page " Espace pratique" . Néanmoins, pour compléter cette rubrique, quelques considérations d'ordre général suivent ... - Toujours répondre à l'offre ... Lire la suite ... |
| Question Repère 1bis - Que faire lorsqu'on reçoit notification d'une offre d'indemnisation qui ne convient pas ? | Voir la réponse qui précède (question repère 1). En y ajoutant : - Toujours répondre à l'offre ... Lire la suite ... |
| Question repère 2 - Liée à la "date de référence" = Le juge doit-il tenir compte, dans son estimation, des contraintes nouvelles crées ou aggravées au cours de la procédure d'expropriation, mais qui n'existaient pas à la date de référence ? | La réponse est négative La solution figure au dernier alinéa du paragraphe 2° du II de l'article L.13-15 C.expro. = "L'évaluation des terrains à bâtir ... "Lire la suite ... |
| Question Repère 3 - Droit de préemption - article L.213-4 C.Urb. - Quelle date de référence doit être retenue lorsque le PLU, rendu exécutoire et appliqué pendant une certaine période, a été ensuite annulé par le tribunal administratif (retour au POSprécédent ?) ? | Principe : L'art. L.121-8 C.Urb. prévoit que l'annulation d'un plan d'urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme antérieur (ce qui n'a pas toujours été le cas, cette disposition légale ayant été adoptée pour faire échec à la jurisprudence antérieure du Conseil d'Etat aux termes de laquelle l'annulation d'un POS ne faisait pas revivre le plan antérieur, auquel cas on revenait purement et simplement au RNU). Lire la suite ... |
| Question repère 4 - Il faut notifier l'offre d'indemnité au propriétaire exproprié mais
aussi au fermier évincé qui a droit à une indemnité d'éviction. Dans l'hypothèse où les deux acceptent l'offre de l'expropriant, doit-on rédiger deux traités d'adhésion séparés pour le propriétaire et le fermier, ou un seul pour les deux ? |
La notification des offres doit évidemment être faite à chacun des propriétaire et locataire, sans quoi la prise de possession
n'est pas possible si l'un ou l'autre n'a pas été réglé des indemnités auxquelles il a droit En ce qui concerne le nombre de traités d'adhésion ... Lire la suite ... |
| Question repère 5 - Une parcelle expropriée est louée à un exploitant agricole. Le
propriétaire bailleur est d'accord pour vendre à l'amiable. Par contre, le fermier a introduit deux actions aux fins d'annulation de la
DUP et de l'ordonnance d'expropriation. L'ordonnance
d'expropriation n'ayant pu être publiée en raison du pourvoi en cassation ... Suite ... → ... |
La question est complexe et comporte différents aspects tenant aux conséquences du pourvoi en cassation et aux effets de
l'ordonnance d'expropriation. Lire ou relire dans la page "Transfert de propriété", "Effets de l'ordonnance " et "Perte de base légale de l'ordonnance", B - 4 et 5,N° 43 à 50. ... Lire la suite ... |
| Question Repère 6 - La procédure en étant au stade de la notification des offres après expropriation, l'expropriant n'a plus besoin d'une parcelle et souhaiterait la rétrocéder à l'ancien propriétaire. Celui-ci serait d'accord mais souhaite connaître les modalités d'une procédure de rétrocession. | Les questions relatives à l'exercice du droit de rétrocession sont réglées par les articles L.12-6 (principes généraux) et R.12-11
(procédure) du code de l'expropriation. Voir page "Transfert de propriété", B - 6, n° 51 à 55, Droit de rétrocession; ...Lire la suite ... |
| Question Repère 7 - Il est envisagé de conclure un traité d'adhésion sous la condition exigée par l'exproprié que la collectivité réalise certains travaux (en l'espèce le rétablissement des clôtures sur la nouvelle limite de propriété). Est-ce possible et si oui selon quelles modalités ? | La réponse est affirmative. En matière d'expropriation le principe est l'indemnisation en espèces (art. L.13-20
C.expro.) - Voir Page "Principes d'évaluation",
3 - a), n° 31, Fixation des indemnités en espèces. ... Lire la suite... |
| Question Repère 8 - Je suis propriétaire d'un terrain devant à terme être compris dans le périmètre d'une opération d'intérêt public et qui devrait alors être exproprié. Si je parvenais à trouver un acquéreur et au cas probable où la commune exerçait son droit de préemption, serait-elle tenue d'acheter au prix fixé pour la vente ? | Remarque : La commune ne peut exercer un droit de préemption que dans la mesure où le bien est soumis à un tel droit, la simple
circonstance qu'une procédure d'expropriation ait été engagée ou soit envisagée à terme ne suffisant pas à cet égard. En cas d'exercice du droit de préemption, le titulaire du droit a le choix entre deux options : ... Lire la suite |
| Question Repère 9 - Le juge de l'expropriation peut-il fixer une indemnité inférieure au montant de l'offre notifiée par l'expropriant, ou cette offre constitue-t-elle un plancher ? | Principes : 1 - Dans tout procès civil le juge statue dans la limite des prétentions des parties . 2 - En matière d'expropriation le juge statue de même entre l'offre de l'expropriant, d'une part, et la demande de l'exproprié, d'autre part (art. R.13-35 C.expro.), telles qu'elles résultent de leurs mémoires. 3 - Toutefois ... Lire la suite ... |
| Question Repère 10 - Droit de rétrocession = que se passe-t-il lorsque certains co-indivisaires veulent faire valoir leur droit de rétrocession et pas les autres ? Est-ce l'indivision dans sa totalité qui doit exercer le droit de rétrocession ? | Les textes applicables indiquent seulement que l'offre de rétrocession doit être faite et notifiée individuellement
aux anciens propriétaires ou à leurs ayant droit (art. L.12-6, R.12-6 et R.12-7 C.expro. ... Lire la suite ... |
| En cas d'indivision (exemple donné : bien appartenant pour moitié à un couple, et pour l'autre moitié à un autre couple), faut-il rédiger un seul ou plusieurs traités d'adhésion ? | Application de l'art. L.13-6 C.expro. qui ne donne pas de précision à ce sujet. A la différence de la situation de la question "Repère 4" il peut paraître préférable d'établir un seul traité d'adhésion, mais on peut aussi bien, semble-t-il, faire signer séparément deux traités qui comprendront l'ensemble des indemnités revenant à chacun des indivisaires. |
| Question Repère 11 - Je suis propriétaire d'un terrain situé en zone AU du
PLU dans une commune qui exproprie aux fins d'extension de l'urbanisation. J'envisage
de prendre comme terme de comparaison un terrain en zone NA du POS
. Est-ce judicieux ? Suite ... → ... |
1 - Principe : comme dans tout procès civil il incombe à chaque partie d'apporter la preuve des faits nécessaires au soutien de sa prétention, et en expropriation chacun a toute liberté pour citer les termes de référence qui lui semblent les plus adéquats, la question importante tenant à la force probante, et donc à la pertinence, des éléments de comparaison produits en fonction de la nature et de la situation du bien à évaluer ... Lire la suite... |
| Question Repère 12 - J'envisage d'acheter un terrain dont une partie est réservée par la mairie (150 m2 sur 650). Selon ce que j'ai cru comprendre, la mairie aurait l'obligation de préempter cette parcelle lors de la vente, mais le notaire et la mairie prétendent que celle-ci n'est pas tenue de le faire à ce moment-là. Que devrait-il se passer lors de la vente ? Suite ...→ | 1 - Voir la page "Droits de préemption - droits de délaissement" qui contient toutes les réponses aux questions
posées. - Les emplacements réservés sont créés en application de l'art. L.123-17 du C.Urb.. Voir chapitre E. délaissement. - En ce qui concerne les droits de préemption, ils figurent à la même page, aux chapitres B et C. 2 - En cas d'emplacement réservé, ... Lire la suite ... |
| Question Repère 13 - Dans quelle mesure et comment la perte de revenu locatif d'un propriétaire est-elle indemnisée en cas d'expropriation ? | La jurisprudence (rare) apparaît partagée sur le sujet, la question de principe portant sur le lien de causalité direct du préjudice avec l'expropriation (art. L.13-13 C.expro.) cf. la page "Principes d'évaluation" - chapitre 2 - c) § 9 et 10, "Préjudice direct". ... Lire la suite ... |
| Quel est le pourcentage généralement appliqué pour calculer le montant du remploi, par rapport au prix de base d'un expropriation ? | Réponse dans la page "Principes d'évaluation" - chapitre 2 - e) - 2° Indemnité de remploi, § n° 22. |
| Question Repère 14 - Après que l'ordonnance ait été prononcée, mais avant sa publication,
un propriétaire a vendu un bien exproprié à un tiers qui l'a lui-même revendu pour partie à une autre personne (le notaire n'ayant pas eu
connaissance de l'existence du transfert de propriété faute de publication de l'ordonnance), ce qui risque d'entraîner des difficultés
lors de la publication de l'ordonnance à la conservation des hypothèques. ... Suite → ... |
Question complexe à laquelle il ne peut être apporté de réponse certaine, surtout dans le présent cadre, le questionneur étant
renvoyé à se faire conseiller par un juriste expérimenté. On se bornera à donner quelques éléments de réponse en faisant néanmoins le point à cette occasion sur la rectification des ordonnances d'expropriation. 1 - Rappel du principe - (cf aussi la question repère 5, réponse, point 3) : Effets immédiats de l'ordonnance d'expropriation - art. L.12-2 C.expro. : "L'ordonnance éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés". ... Lire la suite ... |
| Question repère 15 - Que recouvre la visite des lieux que le juge de l'expropriation doit faire à l'occasion du transport sur les lieux ? Est-ce que cela inclut obligatoirement les termes de référence cités par les parties, ou au moins quelques-uns ? Le juge de l'expropriation peut-il par principe refuser de visiter des termes de comparaison ? | L'expression "visite des lieux et audition des parties" et celle de "transport sur les lieux" recouvrent
une mesure complexe qui sur le plan de la procédure civile correspond à la fois aux vérifications personnelles du juge (y compris l'examen
de documents - plans etc.), à la comparution personnelle des parties, à l'enquête (déclarations spontanées des tiers entendus sur place,
le cas échéant, mais le plus souvent sans formalisme), éventuellement les constatations par un "sachant" ou technicien désigné
par le juge (art. R.13-28 C.expro.), soit orales et consignées au procès-verbal de transport, soit communiquées ensuite par écrit à la
demande du juge. ... Lire la suite ... |
| Question repère 16 - Dans la phase administrative l'expropriant est obligé d'envoyer un arrêt de cessibilité ? Que fait-on si on ne l'a pas reçu ? | Chacun des propriétaires, nu-propriétaires ou usufruitiers devant être exproprié doit être avisé individuellement avant le début
de l'enquête parcellaire dans les conditions prévues par l'art. R.11-20
C.expro. L'arrêté de cessibilité doit être notifié à chacun des titulaires de droits visées dans l'acte, mais aucun délai
n'est exigé par les textes. ... Lire la suite ... |
| Question repère 17 - En cas d'accord amiable, qui fournit la promesse de vente : l'expropriant ou le notaire ? | Plusieurs solutions sont envisageables en cas d'accord amiable : a) On passe une promesse de vente suivie d'un acte authentique (en général devant notaire, mais un acte administratif en la forme authentique peut suffire). Cet acte est publié à la conservation des hypothèques et le règlement vient ensuite. ... Lire la suite ... |
| En vertu de l'art. L.11-5 du C.expro. l'acte déclarant l'utilité publique doit préciser le délai pendant lequel l'expropriation devra être réalisée. Que doit-on comprendre par "l'expropriation devra être réalisée" ? Cela signifie-t-il que l'ordonnance doit être prise dans ce délai, ou qu'en outre les expropriés soient indemnisés ? | L'expropriation, c'est-à-dire le transfert de propriété doit être réalisée dans le délai de validité de la D.U.P.(éventuellement prorogée). En conséquence
l'ordonnance d'expropriation doit être prononcée dans ce délai. Ce délai est sans influence sur la fixation des indemnités qui peut intervenir à n'importe quel moment à partir de l'ouverture de l'enquête publique préalable à la D.U.P. (art. L.13-4 C.expro.) |
| Question repère 18 - Suite au décès de ma mère nous venons de régler sa succession.
La maison et le jardin familial appartiennent en indivision à mon père et ses quatre enfants, dont moi-même. La mairie nous a fait
savoir qu'une partie du jardin doit être prise pour la construction d'un rond-point, accessoirement à la construction d'un collège. ... Suite → ... |
Nul ne peut disposer de plus de droits qu'il n'en détient. La vente amiable à la commune requiert donc l'accord de tous les indivisaires (sur la chose et sur le prix, comme pour une vente entre particuliers. En cas de refus de vente amiable de l'un seul des indivisaires la commune n'a pas d'autre ressource que de faire prononcer l'expropriation selon la procédure adéquate (enquêtes publiques,D.U.P. et arrêté de cessibilité, puis ordonnance d'expropriation). ... Lire la suite ... |
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